平成3年度（1991年度）の税制改正で家賃が非課税となり、同時にオーナーは免税事業者となり、消費税還付を封じられました。そこで、どうにかして還付を受けるために様々なスキームが考案されました。これらのスキームの根底にある基本的な考え方は、「不動産賃貸業と別の事業を行うことで課税売上を発生させ、消費税還付を受けられるようにする」というものです。

不動産賃貸業で消費税還付を受けるためには、一括比例配分方式(仕入税額の合計額に課税売上割合を乗じて仕入税額控除を計算する方式)が選択されます。仮払消費税額のうち、課税売上割合の分だけ控除されます。つまり、不動産オーナーが消費税還付の金額をできるだけ多くするためには、「課税売上割合」をできるだけ大きくすることが重要になります。

消費税は消費者が負担する税金ではありますが、納税するのは事業者です。納税義務者である事業者は、売上に含まれる消費税額を納めなければいけませんが、一方で仕入れの際には、仕入れ先に対して消費税を支払っています。ここにおいて、消費税が二重で課税されることを防ぐために、事業者は「受け取った消費税額」から「支払った消費税額」を差し引いて納税することになっています。

消費税の二重課税を避けるための仮払消費税額の控除は、事業者が消費者から消費税を預かっている（＝売上に消費税が含まれている）ことが必要です。しかし、不動産オーナーにとっての売上である（居住用の）家賃収入には、消費税が含まれていません。居住用の家賃は、「生活に必要不可欠な『家』は消費という概念にはそぐわない」という社会政策上の理由により、非課税とされているのです。
※居住用物件の賃貸収入は、家賃（賃料のほかに管理費や共益費も含む）や敷金・礼金なども非課税

売上が非課税なので、支払った消費税額が控除されることはありません。このような理由で、不動産賃貸業を営むオーナーは、消費税還付を受けることができないのです。不動産賃貸業においてオーナーは「消費者」とみなされ、消費税を負担する側になってしまいます。

不動産オーナーのほとんどが免税事業者であることも消費税還付を受けられない理由の１つです。事業者には、納税義務がある「課税事業者」と、納税義務がない「非課税事業者」があります。基本的には賃貸経営をスタートする時点ではオーナーは免税事業者です。そもそも消費税還付は課税事業者のための制度ですので、免税事業者であるオーナーは還付を受けられない、ということになります。